Mennyiért adjam ki a lakásom?

Miért fontos az optimális bérleti díj megtalálása?

Lakás bérbeadása előtt általában mindenkiben felmerül a kérdés, hogy mi az az ár, amiért érdemes meghirdetni a lakást, mi az optimális bérleti díj, amiért ki lehet adni az adott ingatlant.

Lehet nagyon egyszerűen hozzáállni a kérdéshez, hasraütés-szerűen meghatározni egy árat, elkezdeni hirdetni az ingatlant, és ha kiveszi valaki, akkor a probléma meg van oldva, ha kevés az érdeklődő és nem sikerül kiadni a lakást, akkor pedig az árat csökkenteni addig, amíg nem sikerül bérlőt találni. Természetesen így is célba érhetünk, azonban ha túl magasan kezdjük a hirdetést, akkor hosszú idő telhet el a kiadásig, ha túl alacsonyan, akkor viszont jelentős bevételtől eshetünk el minden hónapban.

Célunk tehát, hogy a kiadás előtt meghatározzuk az optimális bérleti díjat, ami a bérbeadó szempontjából leegyszerűsítve a legmagasabb, reálisan elérhető bérleti díj lesz.

Az optimális bérleti díj biztosítja, hogy

  • Az ingatlan belátható időn belül kiadható
  • Megfelelő megtérülést biztosít az ingatlanban lekötött tőke számára
  • Megfelelően célzott és árazott hirdetés esetén nem az a célunk, hogy minél többen jelentkezzenek a hirdetésre, hanem legyen érdeklődő, akivel sikerül az adott áron megegyeznünk

Bérleti díj meghatározás megfelelő piaci információk nélkül

A bérleti díj meghatározása ideális esetben piaci alapon történik, igény szerint figyelembe véve saját pénzügyi céljainkat,  egyéb preferenciáinkat. Gond leginkább akkor szokott felmerülni, amikor a saját célok élveznek túl magas prioritást, a piaci árszinttől és folyamatoktól függetlenül.

számolás mém

Két irány szokott megjelenni, ha a saját pénzügyi célok dominálnak:

Túl magas bérleti díj elvárás meghatározása, melynek számos oka lehet:

  • Magas áron vásárolt ingatlan magas áron célzott kiadása
  • Irreális piaci információk, hallomások alapján meghatározott ár

Túl alacsony bérleti díj meghatározása, jellemző érvekkel:

  • “Inkább kiadom olcsóbban ismerős ismerősének, benne megbízhatok”
  • “Nem baj, ha alacsony áron lesz kiadva, a lényeg, hogy ne legyen gond vele”

Ilyen esetekben sokszor jellemző 50 ezer Ft-tal vagy akár nagyobb összeggel a reálisan elérhető piaci bérleti díj alatt kiadott lakás.

Azonban sokszor a bérbeadókban nem tudatosul, hogy havi 150 ezer Ft helyett 100 ezer Ft-ért kiadott lakás esetén évente 600 ezer Ft potenciális bevételtől esnek el, noha a lakáskiadás megfelelő bonyolításával az amúgy is túlértékelt kockázatok elkerülhetők.

Könnyen belátható, hogy a bérleti díj meghatározásának legcélszerűbb módja, ha minél szélesebb körű piaci információkat gyűjtünk össze és veszünk figyelembe a díj meghatározása előtt.

A piaci bérleti díj meghatározása

Az alábbiakban bemutatunk egy lehetséges módszert, amivel iránymutatást kaphatunk az ársávra, amin lakásunkat várhatóan kiadhatjuk a piaci árszint alapján. A piaci bérleti díj meghatározását három lépésre bontva mutatjuk be:

  1. Piaci információ gyűjtése
  2. Fő ármeghatározó tényezők megállapítása
  3. Az ideális bérleti díj sáv megállapítása

Az elemzés elvégzésére szükséges rászánni pár órát, azonban lakáskiadás előtt érdemes lehet legalább ennyi időt foglalkozni a piac megismerésével, mielőtt meghatározzuk egy jelentős vagyontárgyunk (a kiadandó lakás) jövőbeni hozamát.

1. Piaci információ gyűjtése

Ideális esetben a piaci információ az az ingatlant környező területen/városrészben a megelőző hónapokban létrejött bérleti szerződésekben szereplő bérleti díjakat jelenti. Magánszemély lakáskiadóként azonban nem túl reális, hogy ilyen részletes adatokat tartalmazó adatbázisokhoz hozzáférésünk legyen.
Ehelyett a kínálati bérleti díjak alapján tudunk vizsgálódni, melynek forrása az adott területre elérhető kiadó lakások hirdetései. Ilyen hirdetések elérhetők online hirdetési portálokon, publikus facebook csoportokban, egyéb forrásokból is. Érdemes azonban folyamatosan észben tartani, hogy kínálati bérleti díjakat vizsgálunk ilyen esetben, tehát azt az árat, amiért a bérbeadó “szeretné” lakását kiadni.

Az elemzéshez érdemes táblázatba rendezni az adatokat, melybe belefoglaljuk az alapadatok (alapterület, bérleti díj, szobaszám), a minket érdeklő egyéb szempontokat (állapot, minőség, extra felszerelések, fűtés típusa, stb.) Az adatok összegyűjtése már önmagában segíti a bérleti piac megismerését a lakásunk környezetében, de a következő lépésekben ezeket az adatokat még tovább tudjuk majd elemezni.

Megjegyzés: a legnagyobb online hirdetési oldalak korlátozzák hirdetési adatbázisaik letöltését és felhasználását, így az elemzések készítése során erre érdemes figyelni.

piaci adatok

2. Fő ármeghatározó tényezők megállapítása

Az összegyűjtött adatokból korrelációs elemzéseket készítünk, melyekkel a kínálati árak és a lakások egyéb tulajdonságai közötti összefüggéseket szeretnénk jobban megérteni. Többféle elemzést elvégezhetünk az összegyűjtött adatok alapján, az alábbiakban példákat mutatunk be ezekről. Az elemzések célja inkább a kínálati árazás tényezőinek vizsgálata saját magunk számára, mintsem egy megalapozott statisztikai vizsgálat végzése. A módszertanok inkább illusztratívak, mint tudományosan megalapozottak, már csak az alacsony számú adatpont miatt is.

A korrelációs elemzés célja, hogy két változó közötti kapcsolatot vizsgáljunk. A kiadásra kínált ingatlanok esetében azt érdemes vizsgálni, hogy a lakások alapterületéből milyen erősséggel tudunk következtetni a bérleti díjakra. Az első változó az alapterület lesz (vízszintes tengelyek, x), a második pedig a bérleti díj (függőleges tengelyek, y). Megvizsgálhatjuk, hogy az összes összegyűjtött adat esetén milyen magas korrelációt fedezhetünk fel – azaz milyen erős a kapcsolat a lakások nagysága és a bérleti díj között.

korrealáció

A kívánt elemzést könnyen megkaphatjuk Excelben az adataink közül az alapterület és a bérleti díj oszlopok kijelöljük, majd egy új pontdiagram létrehozására kattintunk. A diagramon az egyes pontok a lakásokról elérhető adatokat ábrázolják, a piros szaggatott vonal pedig ezekre az adatpontokra illesztett egyenes. Láthatunk még egy egyenletet, ami az egyenes helyzetét írja le, az R2 érték pedig az úgynevezett determinisztikus együttható, melynek értéke 0 és 1 között mozog, és minél magasabb, annál erősebb a kapcsolat a két változó között (tehát az egyes adatpontok annál jobban illeszkednek a kirajzolt piros szaggatott vonalra).

Az adataink között valószínűleg vannak egymástól jelentősen eltérő lakások, kiugró adatokkal, így különböző ismérvek alapján próbálhatjuk az eltérő adatpontokat kiszűrni. Az alábbiakban ilyen elemzéseket láthatunk, ahol különböző feltételek alapján végeztünk szűréseket, például kizárólag a jó állapotban lévő lakásokra, a cirkós fűtéssel, mosogatógéppel rendelkezőkre, stb. Az elemzések elvégzésével arra is választ kaphatunk, hogy melyek azok a tulajdonságok, amiért a bérlők hajlandóak magasabb árat fizetni az adott környéken.

elemzések

3. Az ideális bérleti díj sáv megállapítása

Az elvégzett elemzések közül kiválaszthatjuk, hogy melyek azok, melyek legjobban magyarázzák a bérleti díjakat, és ezekből az elemzésekből kiszámolhatjuk, hogy a kiadni kívánt lakásunk adatai alapján milyen kínálati ár jönne ki. Az egyes diagramokon található egyenletekbe behelyettesítve saját lakásunk adatait megkapjuk az adott elemzés szerint kiszámított kínálati árat.
Például az első diagramon megjelenő egyenlet: y=3.1843x – 3.0983 (ahol y a kiszámolandó bérleti díj, x pedig az alapterület.)

Ebbe az egyenletbe behelyettesítve lakásunk alapterületét, amely példánkban most 42 m2, azt kapjuk, hogy a bérleti díj: y=3.1843 * 42 – 3.0983 = 131 ezer Ft

Már 1-2 ilyen elemzés elvégzése hasznos információval szolgálhat a kiadás előtt, a példa kedvéért több ilyen elemzést elvégeztünk és sorba állítottuk őket aszerint, hogy az adott elemzés esetén mekkora, a korábban már említett determinációs együttható (R2).

összefoglaló elemzés

Látszik, hogy a vizsgálataink nagy részében viszonylag alacsony a korreláció, sok esetben a vizsgált adatok száma is alacsony, de kijelenthetjük, hogy az elemzések alapján a 130-140 ezer Ft-os bérleti díj sávot lehet érdemes megcélozni.

Tovább finomíthatjuk még az eredményt, ha kiválasztunk olyan vizsgálatokat, melyekről úgy gondoljuk, hogy a kiadandó lakásunk fontos tulajdonságait vizsgálják, ami a jövőbeni bérlők számára is fontos lesz. Például ha elemzéseink azt mutatják, hogy a légkondicionálóval rendelkező lakásokat jelentősen magasabb áron lehet kiadni, és úgy gondoljuk, hogy a megcélzott bérlői körnek ez nagy fontossággal bír, akkor ezeket az elemzéseket nagyobb súllyal vehetjük figyelembe a bérleti díj meghatározásánál.

Mivel esetünkben pont ez a helyzet, a lakás 2017. közepén (az elemzés készítésekor) 140 ezer forintos bérleti díjon lett meghirdetve, és került is kiadásra egy héten belül.

Ha lakása bérbeadás előtt ilyen és hasonló elemzések segítségével tisztán szeretné látni a lehetséges opcióit, a ConReal szívesen segít Önnek, elérhet minket az oldal alján található elérhetőségeken, vagy írjon üzenetet nekünk a Kapcsolat oldalon.

Vissza a Blog főoldalra
2018-09-20T22:14:21+00:002018.06.12.|Kategóriák: Ingatlan bérbeadás|Címkék: , |