Merre tovább lakásárak? – 4 fontos folyamat az ingatlanpiacon

Az elmúlt évek egyik leggyakoribb témája az ingatlanpiacon, hogy meddig tart még a növekedés, mikor várható stagnálás vagy visszaesés. Teljes biztossággal nehéz megválaszolni ezeket a kérdéseket, azonban számos piaci adat és elemzés alapján az valószínűsíthető, hogy a következő években az árak növekedése mérsékelten folytatódhat, majd stagnálás következhet. Jelentős, sokkszerű árcsökkenésre azonban rövid-közép távon nem sok jel utal. Természetesen számos világgazdasági és hazai folyamat, kormányzati intézkedés befolyásolhatja az árak jövőbeni alakulását, azonban az alábbiakban összegyűjtöttünk 4 fontos folyamatot, ami rávilágít az ingatlanpiac jelenlegi helyzetére.

A legfrissebb piaci adatok és elemzések alapján 4 fontos megállapítás:

  1. Az inflációval korrigált (reál) lakásárindexek már meghaladják a 2008-as szinteket
  2. A 2018-as eddigi árnövekedés az MNB korábbi előrejelzéseit is meghaladta
  3. A budapesti lakásárak meghaladták a gazdasági folyamatok által indokolható szinteket, de messze van a korábbi évek túlértékeltsége
  4. A hosszú távú lakáspiaci ciklusok sem valószínűsítenek visszaesést a következő években

1. Az inflációval korrigált (reál) lakásárindexek már meghaladják a 2008-as szinteket

A 2014. eleji mélypontok óta jelentős árnövekedés történt az ingatlanpiacon. Azonban ha az inflációval korrigált, reál lakásárindexeket vizsgáljuk, látható, hogy a 2008-as árszinteket csak 2017 során érték el, majd 2018-tól kezdve haladták meg az indexek mindhárom az alábbiakban közölt forrás szerint. Tehát attól függetlenül, hogy az elmúlt évek árnövekedése jelentős volt, a 2008-at követő visszaesést, és az időközben lezajló inflációt csak idén haladták meg számottevően az országos átlagos lakásárak. Természetesen ha tovább bontjuk az átlagot számos terület van, ahol a növekedés ennél magasabb volt. Jellemzően a fővárosban, és azon belül is a belső kerületekben.

2. A 2018-as eddigi árnövekedés az MNB korábbi előrejelzéseit is meghaladta

Az MNB korábbi Lakáspiaci jelentésében 11-12% körüli éves árnövekedést várt 2018-ra az előző évhez viszonyítva. Azonban látható, hogy az azóta megtörtént, és a hátralévő időszakra valószínűsített árnövekedés 12-15% körül alakul.

3. A budapesti lakásárak meghaladták a gazdasági folyamatok által indokolható szinteket, de messze van a korábbi évek túlértékeltsége

Az egyik leghasznosabb elemzés, mely segít eldönteni, hogy mennyire lehetnek túlértékeltek az ingatlanok az országban, az MNB becslése a gazdasági folyamatok által indokolt árszintekről. Az MNB azt vizsgálja, hogy a legfontosabb makrogazdasági tényezők (például a lakosság jövedelmi és munkaerő-piaci helyzete) milyen ingatlan árszinteket indokolnának, és ehhez képest hol tart a jelenlegi piaci árszint.

Az alábbiakban látható, hogy országos szinten az ingatlanárak még mindig több, mint 10%-kal a makrogazdaságilag indokolt szint alatt vannak, míg Budapesten 2017 végétől kezdve lépték át az árak az egyensúlyi szintet. A budapesti túlértékeltség is mindössze 5% körüli a becslés szerint, ami jelentősen alacsonyabb a korábbi években látható kiugróan magas értékekhez képest.

4. A hosszú távú lakáspiaci ciklusok sem valószínűsítenek visszaesést a következő években

Számos elemzés foglalkozik az ingatlanpiacon tapasztalható hosszú távú ciklusokkal. Különböző tényezők szerint (pl: tranzakciók száma, árak alakulása, újépítések, stb.), különböző hosszúságú ciklusokat lehet felvázolni. Jellemző 8 éves ciklusokról beszélni a magyar ingatlanpiacon, és ha az alábbiakban megnézzük az MNB hosszú távú reálár grafikonját, látható hogy a növekedések-stagnálások, és a visszaesések  jellemzően 7-9 év körüli ciklusokban követik egymást. Ez a megfigyelhető ciklikusság is azt valószínűsíti, hogy az elmúlt 4 év növekedését várhatóan további 3-4 év mérsékelt növekedés és stagnálás követheti. Az azt követő folyamatokat pedig valószínűleg egyre jobban fogjuk látni a következő években.

2018-11-16T08:15:59+00:002018.11.16.|Kategóriák: Ingatlanpiac|Címkék: , |