Ha most vásárolunk, átlagosan Józsefváros biztosíthatja a legmagasabb bérbeadási hozamot

A 8. kerületben egy átlagos, jó állapotú lakás 5-6%-os, a többi belső pesti kerületben 4.5-5%-os, míg a többi vizsgált kerületben 4-4.5%-os hozamot hoz hosszú távú lakásbérbeadás esetén, jelenleg vásárolt ingatlanok esetén. Természetesen ennél magasabb hozamok is elérhetőek megfelelő lakások kiválasztásával, célunk a kerületek átlagainak összehasonlítása volt.

Emellett fontos még, hogy a lakás értéknövekedéséből is további hozamunk származik és hosszú távon reális feltételezés, hogy a növekedés az infláció nagyságával egyezik meg (közép távú kilengések mellett). Így hosszú távon a bérbeadásból elérhető hozamokat a mindenkori infláció feletti hozamnak is tekinthetjük.

Hosszú távú bérbeadásból elérhető átlagos éves hozamok becslése, 2018. szeptemberben vásárolt 35-45 m2-es használt lakások esetén

Hozam térkép

Az elemzés részletei

Arra kerestük a választ, hogy befektetési szempontból melyik kerületben tudjuk jelenleg a legmagasabb átlagos hozamokat elérni. Az elemzés során több száz adatpontból indultunk ki, de hangsúlyozzuk, hogy az eredmény magas szintű és átlagokra épül, célja a kerületek közti összehasonlítás, azonos módszertan alapján, nem a konkrét befektetési döntések meghozatalának támogatása. Kedvelt befektetési célpontokat, a jellemzően 1-1.5 szobás és 35-45 m2-es tégla építésű használt, de jó állapotú lakásokat vizsgáltuk.

A legtöbb hosszú távra kiadó lakás ebben a kis méretű kategóriában az 5,6,8,9 és 13. kerületekben található, jóval 100 db feletti kiadó lakással, ezt megközelítve következnek a 2,7 és 11. kerületek, míg a többi kerületben alacsonyabb számok kerültek elemzésünkbe.

Az egyes kerületekben az eladási és kiadási árakból számoltunk bérbeadásból származó bevételeket, és a lakás vételi árára vetített hozamokat.

Példa: Tehát például ha a 7. kerületben egy 40 m2-es lakást jelenleg bérbeadás céljából megvásárolunk, a piaci átlagárak alapján 30 millió Ft körüli vételi árral számolhatunk, és 140-145 ezer Ft/hónap bérleti díjjal. A hozamszámítás során további költség, amortizációs és adózási feltételezésekkel éltünk.

A vizsgálat alapján azt mondhatjuk, hogy még a jelenlegi, magas ingatlan vételi árak mellett is viszonylag jelentős, stabil hozamokat érhetünk el ingatlan bérbeadásból, az átlagos, jó állapotú lakások esetén is 4-6%-ot, illetve efelett még az ingatlan értéknövekedése is a hozamunkat gazdagítja. Hosszú távon a lakás értéknövekedését évente legalább a jegybanki inflációs céllal érdemes számolni, ami jelenleg 3%.
Összehasonlításképpen a lakossági állampapír piacon jelenleg 2-3.5%-os éves kamatot kaphatunk a befektetett pénzünk után. Népszerű hazai ingatlan befektetési alapokkal 2-3-4% körüli éves hozamot érhettünk el az elmúlt évben.

Egyéb tényezők

Az elmúlt években a jelentős ingatlanpiaci árnövekedés miatt a fent számítottnál is magasabb hozamokat lehetett elérni, elsősorban a lakások értékének kiemelkedő növekedése miatt. A következő évek során elérhető hozamokat természetesen befolyásolja az ingatlanpiac folyamatok alakulása, a vételi és kiadási árak változása, illetve az alternatív befektetésekkel szemben elérhető hozamkülönbözetet a pénzpiaci kamatkörnyezet alakulása is.

A lakások hasznosításának alternatív lehetősége a rövid távú szálláshely-szolgáltatás (Airbnb), mellyel magasabb hozamok is elérhetőek. Azonban gyakori tapasztalat, hogy nem csak az elhelyezkedése és turisztikai értéke miatt valóban kiemelkedő lakások esetén kezdenek bele a tulajdonosok a rövid távú kiadásba, hanem kevésbé vonzó helyszíneken is. Ezért sokszor nem tudnak a hosszú távú bérbeadásnál jelentősen magasabb hozamot biztosító kihasználtságot és napi szállásdíjat érvényesíteni hosszú távon. Emellett jelentős szabályozói kockázatok, gyorsabb amortizáció, és saját kiadás esetén jelentős időráfordítás is jelentkezik. Reálisan számolt bevételi- és költségszintek sok esetben a hosszú távú bérbeadás felé fordítanák a mérleget. Fontos, hogy az egyes ingatlanok esetén minden tényezőt reálisan számszerűsítve hozzuk meg a döntést a hasznosítás módjáról.

Természetesen a számítás során használt feltételezések szabadon változtathatók, illetve az egyedi befektetési döntések nagyban különbözhetnek az átlagok által mutatott képtől.

Segítségre van szüksége a hosszú távú bérbeadás adózási szabályaiban és teendőiben?
ingyenes prémium lakáskiadás adózás borító

A Lakáskiadás adózása magánszemélyeknek – Prémium kiadás 74 oldalon keresztül teljes körű útmutatást nyújt Önnek!

További információ a kiadványokról
Legyen Öné az Ingyenes bemutató kiadás!

Adja meg adatait, és a kiadványt azonnal küldjük e-mailben:

Az Általános szerződési feltételek itt elérhetőek.

2018-10-03T14:03:37+00:002018.10.02.|Kategóriák: Ingatlan bérbeadás|Címkék: , , |